このページでは建物を新築したときに必要となる所有権保存登記について解説します。
また、所有権保存登記を司法書士に依頼した場合の費用について説明します。

 

建物を新築したときの登記

建物を新築したときは、建物表題登記と所有権保存登記が必要となります。
登記とは、法務局に備えられている登記記録（登記簿）に権利関係等の一定の事項を登録し、広く国民に公開する制度です。

 

建物表題登記

建物表題登記は新築後、最初に行う登記です。

 

建物表題登記は、建物の現況を明らかにする登記です。
建物がどこに建てられているか、どのような用途で利用されているか、どのような構造か、床面積はどれくらいか等が登記記録に登録されます。

 

建物表題登記を申請することにより、当該建物の登記記録の表題部が作成されます。

 

この建物表題登記は、建物の所有者に申請義務があり、建物の所有権を取得した日から１ヶ月以内に建物の所在地の法務局に申請しなければなりません。

 

建物表題登記を申請期限内に申請しない場合は、10万円以下の過料に処せられます。

 

なお、建物表題登記の申請には、登録免許税は課税されません。

 

建物表題登記の申請を専門家に依頼する場合は、土地家屋調査士に依頼します。

 

所有権保存登記

建物表題登記の完了後に行う登記が、所有権保存登記です。
所有権保存登記は、当該建物について初めて行う権利に関する登記です。

 

先の建物表題登記が建物の物理的な現況を公示する登記であるのに対し、所有権保存登記は当該建物の権利関係を公示する登記です。

 

建物表題登記は不動産登記法により申請が義務とされているのに対し、所有権保存登記の申請が義務とされていません。
ただし、所有権保存登記の申請をしなかったことにより生じた不利益は、所有者が負担することになります。

 

なお、当該建物を売買する場合又は抵当権を設定して融資を受ける場合等は、買主に所有権移転登記を、抵当権者に対して抵当権設定登記を行わなければならない関係上、事実上、所有権保存登記が義務づけられることがあります。

 

所有権保存登記をしないとそれ以降の権利変動を登記することができないからです。

 

なお、建物表題登記と所有権保存登記は同時申請することはできないとされており、所有権保存登記の申請は、まずは建物表題登記を申請し、その登記が完了してから申請することになります。

 

所有権保存登記の申請人

所有権保存登記の申請人は不動産登記法により次のとおり定められています。

 

 

表題部所有者による所有権保存登記の申請

表題部所有者とは登記記録の表題部に所有者と記録されている者です。
表題部の所有者欄には、所有者の住所及び氏名、共有の場合はその持分が記録されます。

 

表題部所有者が共有である場合
所有権保存登記の申請は、共有者全員が申請人になるのを原則とします。

 

しかしながら、所有権保存登記は、共有物の保存行為とされており、各共有者が単独で共有者全員のために、申請することができるとされています。

 

ただし、その場合には、申請人にならなかった者には、所有権保存登記完了後に登記識別情報（従前の権利証に相当するもの）が通知されないので、共有者全員によらない申請は注意が必要です。

 

表題部所有者欄に記録された所有者の住所が引っ越し当により現在の住所と異なるときは、所有権保存登記の申請の添付書類として、住所移転の経緯が分かる書類（住民票、戸籍の附票等）が必要になります。

 

相続人による所有権保存登記の申請

表題部所有者が死亡している場合、所有権保存登記は、その相続人が申請することができます。
相続人は、直接自己名義で所有権保存登記の申請が可能です。

 

この場合、相続登記の申請と同様に、表題部所有者（被相続人）の相続人であることを証するために、戸籍、除籍謄本、遺産分割協議書等の書類の提供が必要になります。

 

表題登記しかしていない建物の売買

表題登記しかしていない建物を表題部所有者から購入した場合は、直接買主名義に所有権保存登記を行うことは認められていません。

 

この場合は、表題部所有者（売主）名義の所有権保存登記を申請し、次いで、買主名義の所有権移転登記を申請します。

 

この登記は、所有権保存登記と所有権移転登記を連件で同時に申請することができます。

 

所有権保存登記の登録免許税

所有権保存登記を申請するには、登録免許税が課税されます。
所有権保存登記の登録免許税の額は、申請にかかる建物の価格の0.4％が原則です。
建物の価格は、実際に要した建築費ではなく、固定資産税課税台帳に登録されている評価額（固定資産税評価額）とされています。

 

ただし、新築建物の場合、新築した年の翌年の１月１日固定資産税課税台帳に登録され、４月１日以降でないと、固定資産税評価証明書を取得することができません。
この場合、固定資産税評価額をもって登録免許税の課税価格とすることができないので、各法務局が定める『新築建物課税標準価格認定基準表』を使って、建物の価格を算定します。

 

住宅用家屋の軽減税率
所有権保存登記の登録免許税率は原則0.4％ですが、個人が、住宅用家屋を新築又は取得し自己の居住の用に供した場合については、住宅用家屋の軽減税率が適用されます。

	内容	軽減税率
一般住宅用家屋	個人が、令和2年3月31日までの間に住宅用家屋を新築又は建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存登記	0.15％
特定認定長期優良住宅	個人が、令和2年3月31日までの間に特定認定長期優良住宅を新築又は建築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存登記	0.1％
認定低炭素住宅	個人が、令和2年3月31日までの間に認定低炭素住宅を新築又は建築後使用されたことのない認定低炭素住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存登記	0.1％

上記の軽減税率の適用を受けるには、床面積が50平方メートル以上であることや、新築又は取得後1年以内の登記であること等一定の要件を満たす必要があり、所有権保存登記の申請時に市町村が発行する住宅用家屋証明書を添付する必要があります。
所有権保存登記完了後に、住宅用家屋証明書を提出しても、軽減税率の適用を遡って受けることはできません。

 

所有権保存登記の必要書類

・住民票
⇒登記申請人の住民票が必要になります。
添付する住民票には有効期限がありませんので、現住所が記載されているものであればいつのものでも構いません。

 

・変更証明書
⇒表題部所有者欄に記載されている住所、氏名と現住所、氏名が異なる時は、変更の経緯が分かる住民票、戸籍の附票、戸籍謄本等が必要になります。

 

・住宅用家屋証明書
⇒住宅用家屋の軽減税率の適用を受ける場合に必要になります。
住宅用家屋証明に関するお問い合わせは、建物の所在地の市町村役場の資産税課等にご連絡ください。
名古屋市の場合は、名古屋市税事務所にお問い合わせください。

 

・相続証明情報
表題部所有者の相続人が申請する場合は、戸籍、除籍謄本等、遺産分割協議書等の相続関係を証する書面の添付が必要になります。

 

所有権保存登記の司法書士報酬

当事務所に所有権保存登記のご依頼をなさる場合に司法書士にお支払い頂く司法書士報酬の目安になります。

 

　15,000円（税別）〜
一般的な所有権保存登記の報酬額です。

 

　38,000円（税別）〜
相続人による所有権保存登記の場合、相続人の調査、確定、遺産分割協議書の作成等の報酬も含まれています。

 

　10,000円（税別）

 

※上記の価格には、登録免許税額、郵送代等の実費は含まれておりません。

 

司法書士への依頼をご検討の方へ

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