保留地とは
土地区画整理事業において、土地区画整理事業の施行の費用に充てるため、一定の土地を換地として定めないことができるとされています。換地として定めなかった土地のことを保留地といいます。

 

保留地は、仮換地のように対応する従前地が存在しないので、換地処分がなされるまで登記することができません。

 

保留地は、換地処分をした旨の公告があった日の翌日に施工者が取得します。

 

保留地の売買

保留地は、換地処分をした旨の広告があった日の翌日に施工者がその所有権を取得することから、それ以前は施工者は使用収益権のみ有すると解されています。

 

換地処分がなされるまでの保留地は厳密に言えば保留地予定地ということになります。

 

施工者は換地処分以前に保留地予定地を売却することができます。

 

保留地予定地の売買の法的性質は、施工者が保留地予定地に対して有する使用収益権の譲渡及び換地処分がなされ施工者が保留地の所有権を取得することを停止条件とする保留地所有権の譲渡と解されています。

 

保留地予定地は法的には存在しない土地であるので、保留地予定地を購入しても買主名義の登記はできません。
換地処分後に保留地につき表題登記がなされ、施工者名義の所有権保存登記を行った後、施工者から買主へ所有権移転登記を行うことになります。

 

保留地予定地の転売

保留地予定地の買主が第三者に保留地予定地を売却することは可能とされています。
換地処分後の登記ですが、保留地予定地の転売は保留地所有権の売買ではなく、買主が有する権利義務を一体的に譲渡する契約、いわゆる買主の地位の譲渡と解されていることから、施工者から買主への所有権移転登記を経ることなく、直接施工者から第三者（転得者）へ所有権移転登記することができるとされています。

 

保留地予定地に建物を建築したとき

保留地予定地に建物を建築することは可能です。
保留地予定地は換地処分後に初めて発生する土地であるので換地処分後でなければ登記することはできませんが、保留地予定地上の建物については登記することができます。

 

 

保留地予定地及び保留地予定地上の建物への抵当権設定

保留地予定地に換地処分がなされるまで存在しない土地ですので、法的には保留地予定地に抵当権を設定することはできません。

 

まずは、保留地予定地上の建物について抵当権設定契約及び設定登記を行い、換地処分後に保留地に対して抵当権の追加設定契約を行い、施行者名義の所有権保存登記、買主への所有権移転登記を経由した後、抵当権設定登記を行うことになります。

 

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