成年被後見人の居住用不動産の売買

居住用不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要
成年後見人が成年被後見人が所有する不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要になります。(民法859条の3)

第859条の3 
成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。

 

家庭裁判所の許可が必要な居住用不動産とは
成年被後見人が現に居住し、又は居住する予定のある建物及びその敷地のことをいうとされています。
成年後見人が病院、施設等に入所中のため現に居住はしていないが、過去に生活の本拠として居住していたことがある建物等も居住用不動産とされます。

 

第三者に賃貸している不動産、別荘、農地、山林等の非居住用不動産であることが明白な不動産は家庭裁判所の許可の対象外になります。

 

家庭裁判所の許可を得ない処分
家庭裁判所の許可を得ずに、成年後見人所有の居住用不動産を売却した場合、その売却は無効となると解されています。(通説)

 

居住用不動産の所有権移転登記の手続

買主と売主(成年後見人)が共同して「売買による所有権移転登記」申請します。

 

添付書類
登記すべき不動産が、成年被後見人の居住用不動産の場合、売買による所有権移転登記の申請に必要な一般的な添付書類の他に、次の書類が必要になります。

 

・家庭裁判所の許可書
なお、居住用不動産の処分に係る家庭裁判所の許可書を添付した場合、登記済証(登記識別情報)の添付は要しないという見解があります。(登記研究779号)

 

・後見登記事項証明書
成年後見人の代理権限を証明するために、代理権限証明情報の一部として添付します。
なお、後見登記事項証明書は、作成後3ヶ月以内のものに限ります。

 

・弁護士会発行の登録事項証明書
成年後見人が弁護士であり、弁護士の市町村発行の印鑑証明書に記載されている住所と、後見登記事項証明書に記載されている成年後見人の住所(事務所住所を登記)が一致しない場合、同一人であることを証明するために必要になります。

 

 

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