借地権付建物売買の目的物は

土地建物売買では、土地と建物の所有権が売買の対象になります。
借地権付建物売買では、建物の所有権と土地に設定された借地権が売買の対象になります。

 

 

借地権売買は地主の承諾が必要

借地権付建物売買で注意すべきは、借地権を売買により買主に譲渡するには、借地権譲渡につき地主の承諾を得る必要があることです。

 

地主の承諾を得ない借地権売買は、借地契約の解除原因となります。

なお、賃貸人の承諾がなくても、譲渡、転貸ができる特約があれば、賃借人は事由に借地権を譲渡することができます。

 

借地権譲渡の承諾料
地主が借地権の譲渡（売買）を承諾するのと引き換えに、承諾料を支払うのが借地権売買の実務です。
承諾料は借地権価格の10％前後が相場と言われています。

 

地主が借地権譲渡を承諾しない場合
地主は借地権の譲渡を承諾する法的な義務はありませんので、借地権の譲渡を承諾してくれないことも考えられます。

 

このような場合は、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができます。
地主の承諾を得ることができなくても、それに代わる裁判所の許可を得ることができれば、借地権を有効に譲渡することができます。

 

敷金返還請求権の譲渡

借地権設定時に売主（賃借人）が地主に敷金を差し入れている場合、借地権の売買があっても、敷金返還請求権は当然には売主から買主（新賃借人）へ移転しません。

 

敷金を差し入れている場合は別途、敷金返還請求権の譲渡契約が必要になります。

 

定期借地の場合、一時金として敷金の性質を有する保証金を差し入れるのが慣行になっていますが、普通借地の場合は、敷金の性質を有する一時金の差し入れはあまりないと言われています。（普通借地の場合は、一時金として返還不要な権利金を地主に支払うのが慣行になっています。）

 

借地権付建物売買の登記手続き

土地建物売買の場合、第三者対抗要件を買主に具備させるため、土地と建物の所有権移転登記を申請します。
借地権付建物の売買の場合の対抗要件の具備ですが、建物に関しては土地建物売買と同様に、所有権移転登記を申請しますが、借地権については賃借権設定登記の有無により異なります。

 

売主を賃借人とする賃借権設定登記がされているときは、買主へ賃借権移転登記を申請します。

 

賃借権設定登記がなされていないときは、賃借権の登記手続きはなされません。

 

建物所有を目的とする借地権は、賃借権の登記がなくても、建物の登記があれば、借地権についても第三者に対抗することができますので、借地権の買主は、建物の所有権移転登記を受ければ借地権についても第三者対抗要件を具備することになります。

 

賃借権の登記ですが、普通借地権の場合、賃借人・賃貸人双方に賃借権の登記をするメリットがないので、賃借権の登記がなされることは稀です。

 

定期借地権については法定更新がないなど特殊な借地権であり、賃貸人が定期借地権であること確実に第三者に対抗するため、賃借権設定登記がなされることが多いと言われています。

 

金融機関の融資を受ける場合の担保権設定
土地建物を金融機関の融資を受けて売買する場合、通常金融機関は貸付金を担保するため土地・建物の双方に抵当権を設定します。

 

借地権付建物の売買の場合、借地権には抵当権を設定することができないのがポイントになります。
民法では抵当権の目的物は所有権と地上権とされており、賃借権に抵当権を設定できません。

 

判例では、借地権付建物の建物に抵当権を設定すれば、抵当権の効力は建物の従たる権利である借地権に及ぶとしていますので、建物に抵当権設定登記をしておけば、抵当権の効力は建物だけでなく借地権に及ぶので、建物と借地権を担保に取ったことになります。

 

上述のように建物に抵当権を設定しておけばそれで十分ともいえますが、金融機関は借地権の質権を設定することが多いと言われています。

 

質権は、賃借人と債権者の契約により設定します。
ただし、借地権に質権を設定する行為は、質権の処分に該当しますので、借地権に質権を設定するには地主の承諾が必要になります。

 

また、借地権につき賃借権設定登記がなされているときは、借地権に質権を設定する登記（賃借権質権設定登記）を申請することができます。

 

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