事業用定期借地権とは
事業用定期借地権は、事業用建物の所有を目的に設定された借地権で有り、契約の更新、建物の築造による存続期間の延長及び建物買取請求権を認めない特約付又は、これらの規定が当然に適用されない借地権です。

 

事業用定期借地権の設定契約

1　専ら事業に供する建物の所有を目的とすること
一般定期借地権は、所有する建物は居住用でも事業用でもその種類は問われませんが、事業用定期借地権は、所有する建物が事業用に限定されます。

 

ここでいう事業とは、営業活動のみでなく、公益的な活動も含まれます。
居住の用に供するものを除くとされていますので、居宅、共同住宅等の所有を目的として事業用定期借地権を設定することはできません。

 

又併用住宅（事務所兼居宅）の所有を目的とした事業用定期借地権を設定することもできません。

 

2　存続期間の定め
事業用定期借地権は、１０年以上５０年未満の期間を定めます。

 

１０年以上３０年未満の期間を定めたときは、通常の借地権（存続期間３０年以上）と競合しないので、契約の更新、建物の築造による存続期間の延長、建物買取請求権といった借地借家法の規定が当然に適用されないことになります。

 

３０年以上５０年未満の期間を定めたときは、通常の借地権と競合しますので、通常の借地権と事業用借地権は、特約の有無により区別します。

 

５０年以上の存続期間を定めたいときは、一般定期借地権を設定します。

 

3　特約の締結
存続期間を３０年以上５０年未満と定めたときは、契約の更新がない、建物築造による存続期間の延長がない、建物買取り請求権がない旨の特約は事業定期借地権設定契約時に一体的に締結する必要があります

 

4　事業用定期借地権設定契約は公正証書により行う
公正証書によらない事業用定期借地権設定契約は無効になります。

 

事業用定期借地権の登記をする場合、登記原因証明情報として、公正証書で作成された事業用定期借地権設定契約書が必要になります。

 

5　定期借地権のまとめ

	事業用定期借地権		一般定期借地権
存続期間の定め	１０年以上３０年未満	３０年以上５０年未満	５０年以上
契約の更新 建物築造による存続期間の延長 建物買取請求権	不適用	特約により排除	特約により排除
契約書	公正証書で作成	公正証書で作成	特約は公正証書による等書面で作成

 

事業用定期借地権設定の登記

１　事業用定期借地権の登記の必要性
賃借権は登記することが認められており、事業用定期借地権も登記することができます。
事業用定期借地権は通常の借地権とは異なる特殊な借地権であり、これらの特殊性を第三者に対抗するには登記が必要かどうかといった問題があります。

 

登記必要説と不要説に見解が分かれています。
必要説は、事業用借地権は特殊な借地権であり、取引関係に入る第三者に不測の損害を生じさせる可能性があることから、通常の借地権と区別するため、登記により事業用定期借地権であることを公示すべきとします。
不要説は、賃借権の重要な要素である賃料について登記なくても第三者に対抗できることから、事業用定期借地権の特約等についても借地借家法１０条の規定が適用されるとします。

 

 

２　登記申請
事業用定期借地権の登記は、賃貸人と賃借人が共同して、不動産の所在地の法務局において、賃借権設定登記を申請します。

 

３　添付書類
・登記識別情報又は登記済権利証
⇒賃貸人（所有者）が当該不動産を登記したときに通知された登記識別情報又は交付されて登記済権利証です。

 

・印鑑証明書
⇒賃貸人の印鑑証明書で作成後３ヶ月以内のものに限ります。

 

・登記原因証明情報
⇒公正証書により作成した事業用定期借地権設定契約書になります。

 

・固定資産税評価証明書

 

４　登録免許税
固定資産税評価額の1％です。

 

 

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