婚姻期間２０年以上の夫婦間での居住用不動産の贈与は、税額控除の特例を利用することにより、贈与税を軽減することができるので、生前に名義変更しやすくなっています。

 

ただし、不動産の贈与は、贈与税の他、登録免許税及び不動産取得税が課税されますので、これらの税負担を考慮して贈与するかどうかを検討します。

 

なお、相続により夫婦の一方が居住用不動産を取得したときは、登録免許税は贈与のよる場合の5分の1、不動産取得税は非課税になっています。

 

 

配偶者に対する居住用不動産贈与の税務

１　贈与税の配偶者控除
婚姻期間が２０年以上経過している夫婦間で居住用不動産の贈与があった場合の贈与税については、基礎控除１１０万円の他に２０００万円の配偶者控除を受けることができる制度があります。

 

これにより最大２１１０万円の控除を受けることができます。

 

２　配偶者控除の要件
�@夫婦の婚姻期間が２０年以上である夫婦間で行われた贈与であること。
�A贈与された財産が居住用不動産であるか又は、居住用不動産を取得するための金銭であること。
�B贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、贈与を受けた居住用不動産（または贈与された金銭で取得した居住用不動産）に贈与を受けた者が居住し、且つその後も引き続き居住する見込みであること

 

（１）居住用不動産とは
贈与を受けた配偶者が専ら居住の用に供する土地又は土地の上に存する権利（借地権等）もしくは建物で、国内にあるものをいいます

 

（２）店舗兼住宅の場合
居住用部分とその他の部分がある場合でも、居住用部分についてのみ配偶者控除が適用されます。

 

（３）居住用の土地のみを贈与した場合
土地のみの贈与であっても、その土地の上に存する家屋の所有者が贈与を受けた者の配偶者または同居の親族である場合には、配偶者控除が適用されます。

 

３　贈与税の申告
配偶者控除の適用を受けるためには、以下の書類を添付して、その適用を受ける旨の贈与税の確定申告を行う必要があります。

 

添付書類
・贈与を受けた日から１０日経過した日以後に作成された戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）または戸籍抄本
・贈与を受けた日から１０日経過した日以後に作成された戸籍の附票
・贈与された居住用不動産の登記事項証明書
・贈与された居住用不動産に居住した日以後に作成された住民票の写し

 

不動産贈与した場合のその他の税金

�@相続税
相続開始前３年以内になされた贈与の価格は相続税の課税価格に算入されるのを原則としますが、配偶者控除が適用された居住用不動産の贈与については、相続開始前３年以内になされた贈与であっても相続税の課税価格に算入されません。

 

�A不動産取得税
配偶者が居住用不動産の贈与を受けたときは、不動産取得税が課税されます。
なお、配偶者が居住用不動産を相続又は遺贈により取得した場合には、不動産取得税は課税されません。

 

�B登録免許税
居住用不動産の登記名義を夫（又は妻）から妻（又は夫）名義に変更する場合、登録免許税が課税されます。

 

贈与による所有権移転登記（名義変更）の登録免許税の額は、贈与された不動産の固定資産税評価額に１０００分の２０を乗じて得た額となります。

 

�C固定資産税・都市計画税
居住用不動産の贈与を受けた配偶者は、翌年から固定資産税が課税されます。
（当該不動産が都市計画区内にある場合は、都市計画税も課税されます。）

 

配偶者に対する居住用不動産贈与の登記

配偶者に対して居住用不動産を贈与した場合の登記手続については、一般の贈与による所有権移転登記と何ら異なるところはありません。

 

不動産贈与の登記手続き（名義変更）についての詳細は、下記の関連記事をご覧ください。
【関連記事】不動産贈与による所有権移転登記の手続き

 

贈与者と受贈者が、当該贈与に係る不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）に共同して贈与による所有権移転登記の申請を行います。

 

登記は、以下の添付書類とともに登記申請書を管轄法務局の窓口に持参するもしくは郵送する方法（書面申請）により行います。
また、電子署名を行うことができる環境にあれば、オンラインで申請することも可能です。

 

１　添付書類
・登記原因証明情報（不動産贈与契約書等）
・贈与者の登記識別情報通知書（その写しも可）または登記済権利証
・贈与者の印鑑証明書（作成後３ヶ月以内以内のものに限る。）
・受贈者の住民票の写し
・固定資産税評価証明書又は固定資産税評価通知書（申請年度のものに限る。）
・委任状（代理人により申請する場合に必要）

 

２　提出書類の原本還付手続
添付書類は原本を提出することを原則としますが、原本還付の手続を行えば、登記完了後に原本を返還してもらうことができます。原本還付を受けるためには、登記申請時に原本及びその写しを提出する必要があります。
なお、原本還付を受けることができない書類もあります。

 

３　登録免許税の納付
登記申請時に法律で定められた額の登録免許税を納付する必要があります。
書面により申請する場合、登記申請書に収入印紙を貼付することにより納付します。
収入印紙は、法務局、郵便局等で購入することができます。

 

贈与による所有権移転登記の登録免許税の額
贈与に係る不動産の固定資産税評価額×２％

 

贈与に係る不動産の固定資産税評価額が２０００万円の場合、登録免許税の額は、４０万円になります。

 

４　登記の補正
申請した登記に不備があると、管轄法務局から補正命令が発せされます。
補正は、法務局の窓口に出頭して不備を訂正することにより行います。不備のある書面の差し替えが可能であれば、不備のない書面を郵送することにより行うこともできます。

 

申請に不備があった場合に法務局から補正に関する連絡を受けることができるように、申請書には、申請人の連絡先（平日の日中に受け取ることができる連絡先が好ましい）を記載します。

 

５　登記の完了
登記が完了すると登記申請人に登記完了証、新たに登記名義人になった者（受贈者）に登記識別情報通知書が交付されます。

 

登記完了証、登記識別情報通知書は法務局の窓口で受け取るか、または本人限定郵便により受け取ることができます。

 

 

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不動産を贈与する場合、特に贈与税の負担が、心配になると思いますが、提携する税理士を紹介することもできますので、安心してお問い合わせください。