認知症等により判断能力が低下した高齢者の不動産売買のリスクとは

不動産を売却するには、本人（売主）が『意思能力』を有していなければなりません。

 

意思能力とは、自ら行った契約（取引）によって生じる結果の意味を理解し、正しく判断できる能力のことをいいます
この能力を欠く者を、『意思無能力者』と呼び、その者の行為（契約・取引）は無効となります。（民法第３条の２）

 

認知症の高齢者が所有する不動産の売却は、この意思能力の有無を巡って争いになることがあります。

 

認知症といっても、程度の差がありますので、認知症の高齢者による不動産売却のすべてが、意思能力を欠くものとして無効になるわけではありませんが、認知症の高齢者による不動産の売却は無効になってしまう可能性が伴うリスクの高い契約（取引）だといえます。

 

意思能力の有無は、売却に至る事情、高齢者の置かれている状況、契約内容、契約の必要性等を総合的に判断して決定されます。

 

通常の判断能力を有しているのであれば、そのような契約をしなかったであろうと思われるような契約をした場合、意思能力がなかったと判断される方向に傾きます。

 

たとえば、売買価格が時価より著しく低額である場合、自宅不動産の売却であるにもかかわらずその後の居住場所が確保されていない、高額な賃料収入がある不動産の売却の場合等、高齢者にとって著しく不利益であると認められる不動産の売却は意思能力が有していなかったものと認定される判断材料になります。

 

 

成年後見人による不動産の売却

以上のとおり、判断能力が低下した高齢者の不動産売却には、契約が無効になってしまう可能性があります。
認知症等による判断能力の低下により不動産売買を単独で行うことができない場合、「成年後見制度」を利用することにより認知症等により判断能力が低下した高齢者が所有する不動産を売却すること可能になります。

 

１　成年後見制度
認知症等により、意思能力がないことが明らかな高齢者は、その不動産を処分することができません。
このような場合、不動産を売却するには『成年後見制度』を利用する必要があります。

 

成年後見制度は、家庭裁判所が選任した成年後見人が、認知症等により判断能力を有しない者に代わって、財産管理を行う制度です。

 

成年後見制度を利用するには、本人、配偶者、又は４親等内の親族が家庭裁判所に成年後見の審判を申立てる必要があります。

 

家庭裁判所により成年後見人が付された認知症等の高齢者は、成年被後見人と呼ばれ、以後、成年被後見人の財産管理は、成年後見人が家庭裁判所の監督の下に行われることになります。

 

２　成年被後見人の不動産の売却
成年被後見人が所有する不動産の売却は、成年後見人が代理人として行います。
成年後見制度は、成年後見人が、成年被後見人の財産を自由に管理処分できるのではなく、あくまでも成年被後見人の利益に適ったものでなければなりません。

 

３　成年後見監督人が選任されている場合
成年後見監督人が選任されているときは、成年後見人が成年被後見人の不動産を売却するには成年後見監督人の同意が必要になります。

 

４　売却する不動産が居住用不動産の場合
売却する不動産が成年被後見人の居住不動産の場合、家庭裁判所の許可が必要になります。

 

居住用不動産とは、成年被後見人が現に居住している建物及びその敷地だけでなく、将来居住する可能性のある建物及びその敷地も含まれます。

 

成年後見人が家庭裁判所の許可を得ないで、成年被後見人の居住用不動産を売却した場合には、その売却は無効になります。

 

成年後見人による不動産売却の登記手続

成年後見人が成年被後見人の不動産を売却したときの登記申請は、買主及び成年後見人が共同して登記申請をします。

 

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１　登記必要書類
・登記識別情報（又は登記済権利証）

 

・成年後見人の印鑑証明書（発行後３ヶ月以内のもの）

 

・後見登記事項証明書（発行後３ヶ月以内のもの）
⇒成年後見人の代理権を証するために添付します。

 

・後見監督人の同意書
⇒後見監督人が付されている場合、当該売買について同意したことを証するために必要になります。

 

・買主の住民票の写し等

 

・固定資産税評価証明書

 

・登記原因証明情報（売買契約書等）

 

・家庭裁判所の許可証
⇒売却不動産が成年被後見人の居住用不動産の場合に必要

 

２　登録免許税
登記を申請するには登録免許税を納付する必要があります。
『売買による所有権移転登記』の登録免許税の額は、原則固定資産税評価額の２％です。

 

固定資産税評価額は、市町村が固定資産税及び都市計画税を賦課するために評価した不動産の価額であり、実際の売買価格とは異なります。

 

固定資産税評価額は、市町村が発行する固定資産税評価評価証明書又は所有者に送付される納税通知書等により確認することができます。

 

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�@土地売買の軽減税率
ただし、土地売買による所有権移転登記に関しては1.5％の軽減税率が適用されます。（令和3年3月31日までの間に登記を受ける場合に限る）

 

�A住宅用家屋の軽減税率
また、個人が自己居住用の住宅用家屋を売買により取得した場合の所有権移転登記は、0.3％の軽減税率が適用されます。（住宅用家屋が新築の認定長期優良住宅又は認定低炭素住宅である場合は、0.1％）

 

住宅用家屋の軽減税率の適用を受けるには、一定の要件を満たす必要があり、木造中古住宅の場合は新築から２０年以内の建物であること、中古マンションの場合は新築から２５年以内のマンションであることなどの要件がございます。

 

また、登記申請時に住宅用家屋証明書を提出しなければなりません。（登記完了後に提出しても軽減税率の適用を受けることはできません。）

 

固定資産税評価額2,000万円の土地と固定資産税評価額1,000万円の建物を売買したときの登録免許税の額は、50万円になります。（一般住宅用家屋の軽減税率の適用がある場合は33万円）

 

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