不動産売買における司法書士の役割

不動産売買契約の成立後、売主様及び買主様並びに不動産仲介業者らが一同に会し、残代金の支払いと物件の引渡しを行います。

 

これを不動産決済と呼んでいます。

 

この不動産決済の場に、司法書士も立ち会わせた頂くことになります。

 

司法書士は、登記（名義変更）に必要となる売主様側の書類（権利証、印鑑証明書）が間違いなく揃っており、確実に名義変更が行えることを確認しますので、買主様は安心して売買代金を売主様に支払って頂くことができます。

 

また、売主様が設定した抵当権等の権利があるときは、その登記を同時に抹消するための手続きも行います。

 

このように、司法書士は、買主様が実体上も登記簿上も問題なく不動産を取得できるように、取引の安全に寄与する役割を担っております。

 

 

不動産売買とは

不動産売買は、売主がその所有する不動産（土地や建物）を買主に移転すること（所有権の移転及び物件の引き渡し）を約し、買主がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる契約のことをいいます。

 

売買契約は売主と買主の合意のみにより成立します。
売買契約書等の書面を作成しなくても当事者が合意すれば契約は有効に成立しますが、取引実務では、詳細な契約条項を定めた売買契約書を作成します。

 

不動産の所有権の移転時期
不動産の所有者は、その不動産は自ら利用することも、他人に貸すことも、処分（売却、担保提供）することも、自由に行うことができます。
売買の対象となる不動産の所有権は、売買契約締結時に売主から買主へ移転するのを原則とします。

 

ただし、所有権移転時期に関する特約があればその特約に従い所有権が売主から買主へ移転します。
実際の不動産売買では、買主が売買代金全額を売主に支払ったときに、その所有権が売主から買主へ移転する旨の特約がなされるのが一般的です。

 

売買により不動産の所有権が売主から買主に移転したときは、登記名義を売主から買主に変更するための所有権移転登記の手続きを行うことになります。

 

売買による所有権移転登記

所有権移転登記とは、一般的には不動産の名義変更と呼ばれている手続きのことです。
所有権移転登記を申請することにより、登記所（法務局）で管理されている登記記録（登記簿）が書き換えられ、登記名義人が売主から買主に変更されます。

 

不動産登記とは

不動産登記とは、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示することにより国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とするもので、登記業務は国家機関である登記所（法務局）により管理運営されています。

 

不動産登記は「表示の登記」と「権利の登記」に分けることができます。

 

表示の登記
表示の登記とは、不動産の物理的現況を公示する登記です。
土地であれば、所在、地番、地目、地積等が、建物であれば、所在地、家屋番号、構造、種類、床面積等が記録されます。
表示の登記に関しては原則申請義務があり、申請期間内に申請しないと過料に処せられます。

 

権利の登記
権利の登記とは、不動産を目的とした権利の主体や権利変動を公示する登記です。
ある不動産の所有者は誰で、いつ、どのような原因（売買や相続等）で取得したのか、抵当権等の他人の権利が設定されているかどうか等が記録されています。

 

不動産売買を行ったときにする所有権移転登記はこの「権利の登記」に該当します。
権利の登記は表示の登記と違い、申請義務はありませんので、申請をしなくても過料に処せられることはありません。ただし、後述のとおり、登記申請をしないことにより、買主が法律上不利益を受けることがあります。

 

登記の効力　〜対抗力とは〜

なぜ登記をするのか？
先述したとおり権利の登記には法律上申請義務はありませんので、売買により所有権が買主に移転したとしても所有権移転登記の申請は当事者の任意とされています。

 

しかしながら、不動産売買により所有権を取得したときはよほどのことがない限り、所有権移転登記を行います。なぜでしょうか？

 

不動産の所有権は合意のみで移転する
売買による所有権移転の効果は、登記をしなくても売主と買主の所有権を移転する旨の合意のみにより発生します。（登記は所有権移転の効力要件でありません。）

 

登記は第三者に権利を主張するための要件
ただし、買主は所有権移転登記をしなければ、不動産（の所有権）を取得したことを売主（その相続人を含む）以外の第三者に対して主張することができません。

 

このような登記の効力を「対抗力」といいます。

上記のように、登記を怠ると、取得したはずの不動産を失ってしまうことがあるので、不動産を取得したときは、所有権移転登記を申請して自分の権利を守る必要があります。

 

 

所有権移転登記申請の手続き

次のとおり登記されている不動産を売買した場合の所有権移転登記の申請から完了までの流れを説明します。

Aが所有する甲土地（相続により取得）を、Bが購入した場合の手続き

 

売買契約の締結
売主Aと買主Bと間で売買契約を締結する。
通常、売買契約書を作成し、売主及び買主の双方が署名押印する。
不動産仲介業者の仲介により売買するときは、定型の売買契約書が用意されています。
通常、売買契約締結時に買主は売主に手付金を支払います。

 

決済日
決済日に買主は残代金全額を支払い、売主は物件を引き渡します。

 

不動産決済日に司法書士が行うこと
司法書士は、不動産決済日に立会い、以下のような流れで、所有権移転登記を申請するための手続きを行います。

 

不動産決済は、不動産業者の事務所又は金融機関で行われ、売主、買主、不動産業者、融資担当者、司法書士等が一堂に会し、買主は残代金全額を支払い、売主は売買物件、登記必要書類を買主に引き渡します。

不動産を売買したときに申請する所有権移転登記は、登記することにより利益を受ける者と、登記することにより不利益を受ける者が共同して申請する必要があります。前者を『登記権利者』、後者を『登記義務者』といいます。

 

不動産売買による所有権移転登記の場合、買主が『登記権利者』、売主が『登記義務者』になります。

 

所有権移転登記の申請は、売買に係る不動産の所在地を管轄する登記所（法務局）に登記申請書を提出することにより行います。

 

不動産の権利に関する登記（売買による所有権移転登記も権利に関する登記です。）の申請は、義務ではなく申請期限もありません。（義務ではないので申請をしなくても当然罰則もありません。）
ただし、登記を備えないと買主は不動産の取得を第三者に主張できないことについては前述のとおりです。

 

なお、売主は買主に対して所有権移転登記の申請に協力する義務を負いますので、買主から登記申請手続の協力を求められたときは、売主はそれに応じなければなりません。

 

不動産売買により所有権が売主から買主へ移転したにもかかわらず、売主が登記申請に協力してくれない場合、買主は売主を被告として民事訴訟（所有権移転登記請求訴訟）を提起することができます。

 

この訴訟で原告勝訴の判決（但し売主に対して所有権移転登記の申請を命ずる給付判決に限る）を得ることができれば、買主は登記申請書に当該判決書の正本（確定証明書付）を添付することにより所有権移転登記を単独で申請することが可能になります。

 

単独申請の場合、共同申請では登記申請書に添付することが必要な売主の登記識別情報（又は登記済証）及び印鑑証明書は不要になります。

 

登記の申請は、申請人（売主及び買主）自らが申請する本人申請を原則としますが、代理人によっても申請することが可能です。

 

登記の申請代理人
業務として（依頼者から報酬を頂戴して）登記申請を代理することができるのは司法書士、土地家屋調査士及び弁護士です

 

不動産登記のうち、権利に関する登記（所有権移転、抵当権設定・抹消の登記など）は司法書士の業務であり、表示に関する登記（建物の表題登記、地目変更、分筆合筆の登記等）は土地家屋調査士の業務になります。

 

弁護士はすべての法律事務を行うことができるので、登記申請を代理することもできますが、実際に登記業務に携わっている弁護士はあまりいませんので、登記に関する業務は事実上、司法書士と土地家屋調査士の業務と言っていいでしょう。

 

不動産売買は大きなお金が動くのが通常であり、買主が売主に売買代金を支払ったにもかかわらず買主へ所有権移転登記（買主への名義変更）ができなければ大変なことになります。

 

宅地建物取引業者の仲介による不動産売買の場合、宅地建物取引業者は確実に買主名義の登記を備えさせるために、本人申請を認めず、司法書士による代理により所有権移転登記の申請を行います。

 

一般的には買主側の宅地建物取引業者が指定する司法書士が、買主・売主双方の登記申請代理人になることが多いですが、買主及び売主ごとに別の司法書士が登記申請代理人なることもあります。

 

申請人（売主及び買主）は、司法書士と登記手続きに関する委任契約を締結します。
決済日（残代金支払日）に司法書士が立ち会いますので、その場で委任状に署名押印（又は記名押印）するのが一般的です。

 

宅地建物取引業者が指定する司法書士以外の司法書士に依頼することはできるか？
上述したとおり、宅地建物取引業者が仲介する場合、宅地建物取引業者が指定する司法書士が登記申請代理人になることが一般的ですが、買主が依頼したい司法書士がいれば、宅地建物取引業者は、その司法書士が登記申請を行うことを通常認めてくれます。
親戚、知人等に司法書士がいるのでその者に依頼したい場合、ホームページで探した司法書士に依頼したい場合は、その司法書士に登記申請を依頼することができるかどうかを宅地建物取引業者に確認してみてください。

 

 

所有権移転登記に付随する登記

登記名義人表示変更登記

売主である登記名義人の住所・氏名が現在の住所氏名と異なる場合、売買による所有権移転登記の申請の前提として登記名義人表示変更登記の申請が必要になります。

 

登記簿上の氏名・住所と現在の住所・氏名が異なったまま所有権移転登記の申請をしてしまうと、その申請は却下されてしまいます。

 

登記簿上の住所と現住所が一致しない場合

登記後に住所を移転した、住居表示が実施された、区画整理等により町名地番が変更された場合に登記名義人住所変更登記の申請が必要になります。

 

登記名義人住所変更登記の申請には、登記簿上の住所から現在の住所への移転（又は変更）があたったことを証する書面を添付しなければなりません。

 

１回の住所移転であれば、住民票の写しで足りますが、複数回住所移転しているケースでは、住民票の写しのほか、除の住民票、戸籍の附票等が必要になることがあります。

 

住居表示が実施された場合や、町名地番の変更があった場合、その旨の証明書を各自治体で発行してもらうことが出来ますが、様式や証明内容については各自治体により異なります。

 

登記簿上の氏名と現在の氏名が一致しない場合

登記後に婚姻、養子縁組等により氏名が変わったときは、登記名義人氏名変更登記の申請が必要になります。
登記名義人氏名変更登記の申請には、氏名の変更を証する書面を添付する必要があります。
氏名の変更は戸籍謄本を取得することにより証明することができます。

 

抵当権抹消登記

「売主は、抵当権その他買主の所有権の行使を阻害する一切の負担を消除した上で、買主に不動産を引き渡す」とする旨の契約がなされるのが通常です。

 

売主が購入時等に設定した抵当権の登記がなされている場合、売主は所有権移転登記の申請以前に、抵当権の登記を抹消しなければなりません。

 

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売主に残債務が残っている場合の手続き
売主が被担保債務を完済していないときは、売主は受取った売買代金から担保権者（金融機関等）に残債務に弁済します。

 

残債務を弁済することにより抵当権が消滅し、抵当権設定登記の抹消登記ができるようになります。

 

抵当権者である金融機関等は残債務の弁済を受けた後、抵当権抹消登記に必要な書類を抵当権設定者（売主）に交付します。
（司法書士が委任を受けている場合、司法書士が抵当権抹消登記に必要な書類を受領します。）

 

その他、差押、仮差押、買戻特約、賃借権等の登記がなされている場合も、これらすべての登記を抹消した上で、所有権移転登記を行うことになります。

 

抵当権設定登記

金融機関等から融資を受けて不動産を購入する場合、通常、金融機関等は買主が取得する不動産に抵当権（又は根抵当権）を設定します。

 

抵当権は融資金の返済が滞った場合に、裁判手続きにより担保不動産を換価し一般債権者に先立って優先的に弁済を受けることができる権利です。

 

抵当権を設定した場合、一般債権者に対抗するために、抵当権設定登記を行います。

 

不動産の購入資金のために融資を受けたときは、売買による所有権移転登記と抵当権設定登記を連件で申請します。

 

抵当権設定登記の登録免許税は債権額の1,000の4を乗じた額になります。
抵当権設定登記の登録免許税及び司法書士へ支払う手数料は、抵当権設定者（不動産の買主）が負担するのが慣例となっています。

 

特殊な不動産売買

成年被後見人名義の不動産の売買

成年後見人は、成年被後見人の財産の処分につき、成年被後見人を代表する権限を有しており、成年被後見人名義の不動産を売却するときは、成年後見人は成年被後見人を代理して売買契約を締結することになります。
成年後見人が売買契約を締結した場合、その契約は取り消すことが出来ます。

 

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売却する不動産が成年被後見人の居住用不動産の場合

成年被後見人の居住用不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要になります。
この許可は売買契約の効力要件と解されていますので、許可を得ない売買契約は無効になります。

 

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成年後見人が成年被後見人を代理する場合に特有な添付書類

・後見登記事項証明書
作成後３ヶ月以内の証明書が必要になります。

 

・成年後見人の印鑑証明書
作成後３ヶ月以内の印鑑証明書が必要になります。

 

・家庭裁判所の許可書
対象不動産が成年被後見人の居住用不動産の場合、家庭裁判所の許可書が必要になります。

 

破産者名義の不動産の売買

破産手続開始決定があった場合、破産者が所有する不動産の処分権限は破産管財人に専属します。
なお、破産管財人が破産者の不動産を任意売却するには、裁判所の許可が必要になります。

 

破産管財人が売却する場合に必要となる添付書類

・破産管財人選任決定書

 

・破産管財人の印鑑証明書
裁判所書記官作成の印鑑証明書も可

 

・裁判所の不動産売却許可書

 

 

売買による所有権移転登記に必要な書類

ここでは、売買による所有権移転登記の申請書に添付する書類（登記必要書類）について解説します。

 

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売買による所有権移転登記の申請に必要な一般的な書類

以下、登記に必要な書類について解説します。

 

登記識別情報

 

登記済証
管轄の法務局がオンライン庁に指定される以前に所有権移転登記を受けたときは登記済証（いわゆる権利証）が交付されます。オンライン庁に指定された時期は法務局により異なります。（平成17年から平成22年くらいの間）現在ではすべての法務局がオンライン指定庁に移行しています。

 

印鑑証明書

 

住所証明書

 

登記原因証明情報

 

固定資産税評価証明書

 

登記申請書に添付書類は原本を提出します。
なお、原本還付の手続きを行えば、委任状、印鑑証明書、報告形式の登記原因証明情報以外の書類に関しては、登記完了後に返還を受けることが出来ます。
原本還付の手続きの方法は、還付を受けたい書類のコピーを、原本とともに提出します。
コピーには、原本に相違ない旨を記載し、申請人が署名（又は記名）押印する必要があります。

 

 

不動産売買の登記費用

登録免許税

登記を申請するには登録免許税を納付する必要があります。
『売買による所有権移転登記』の登録免許税の額は、原則固定資産税評価額の２％です。

 

固定資産税評価額は、市町村が固定資産税及び都市計画税を賦課するために評価した不動産の価額であり、実際の売買価格とは異なります。

 

固定資産税評価額は、市町村が発行する固定資産税評価評価証明書又は所有者に送付される納税通知書等により確認することができます。

 

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登録免許税の軽減について

�@土地売買の軽減税率
ただし、土地売買による所有権移転登記に関しては1.5％の軽減税率が適用されます。（令和５年3月31日までの間に登記を受ける場合に限る）

 

�A住宅用家屋の軽減税率
また、個人が自己居住用の住宅用家屋を売買により取得した場合の所有権移転登記は、0.3％の軽減税率が適用されます。（住宅用家屋が新築の認定長期優良住宅又は認定低炭素住宅である場合は、0.1％）

 

住宅用家屋の軽減税率の適用を受けるには、一定の要件を満たす必要があり、木造中古住宅の場合は新築から２０年以内の建物であること、中古マンションの場合は新築から２５年以内のマンションであることなどの要件がございます。

 

※住宅用家屋証明書の発効要件が一部緩和されました。
令和４年４月１日以後に取得した中古住宅の場合、昭和57年１月１日以後に建築された家屋が対象になります。（木造家屋築20年以内、マンション築25年以内の要件が撤廃されました。）
昭和56年12月31日以前に建築された家屋の場合は、耐震基準適合証明書等の書類を添付が必要になります。

 

また、登記申請時に住宅用家屋証明書を提出しなければなりません。（登記完了後に提出しても軽減税率の適用を受けることはできません。）

 

固定資産税評価額2,000万円の土地と固定資産税評価額1,000万円の建物を売買したときの登録免許税の額は、50万円になります。（一般住宅用家屋の軽減税率の適用がある場合は33万円）

 

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司法書士への手数料

登記申請手続きを司法書士に依頼すると、司法書士に手数料（司法書士報酬）を支払う必要があります。
司法書士手数料は、各事務所でその額が異なります。
当事務所の報酬額の目安はこちら　
1・所有権移転登記のみ（抵当権設定なし）　33,000円〜
2・所有権移転＋抵当権設定　52,800円〜
3・決済立会い　11,000円
4・住宅家屋証明書取得　11,000円
詳しい額をお知りになりたい方は無料でお見積りいたします。

 

 

 

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